一、解除买卖合同管辖法院怎么确定
首先要明确买卖合同双方是否有选择管辖的书面协议?
若有选择管辖的书面协议,且符合《民事诉讼法》第34条、《民诉意见》第24条的规定,则以该协议确定管辖法院。
若买卖合同双方没有选择管辖的协议,或选择管辖的协议无效,则根据《民事诉讼法》第23的规定,由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。
1、若合同双方没有关于合同履行地或交货地的明确约定,则根据《购销合同履行地规定》第1条、第3条的规定,只能由被告住所地人民法院管辖;
2、若买卖合同双方有明确的合同履行地或交货地的约定,则应该区分合同是否实际履行:
合同未实际履行的,根据《民诉意见》第18条及《购销合同履行地规定》第1条、第3条的规定,如果当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,应由被告住所地人民法院管辖;
合同实际履行的,根据《民诉意见》第19条及《购销合同履行地规定》第2条的规定,当事人实际履行中以书面方式或双方当事人一致认可的其他方式变更约定的,以变更后的约定确定合同履行地。当事人未以上述方式变更原约定,或者变更原合同而未涉及履行地问题的,仍以原合同的约定确定履行地。
二、解除买卖合同的事由有哪些
解除买卖合同的理由可以分为两类,一是法定解除事由,二是可以协议解除。
1、合同的法定解除
不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。例如地震、火灾等自然现象以及战争等社会现象。当然并非出现不可抗力就会导致合同解除,只有在不可抗力影响到合同目的的实现时,才能导致合同解除。
预期违约。在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的行为。
迟延履行。迟延履行是指已届履行期而能给付的债务,因可归责于债务人的事由而未为给付所发生的迟延。然而,并非债务人的迟延履行行为必然带来合同解除的后果,只有当“当事人一方迟延履行主要债务,经债权人催告后在合理的期限内债务人仍未履行债务的”,债权人始得解除合同。
其他违约行为。如完全不能履行、不适当履行、部分履行等也可能导致合同解除。当然,这是以债务人的违约行为构成根本违约或者造成合同目的落空为前提的。
法律规定的其他情形。解除买卖合同一般有两种情形:一种是法定解除,一种为约定解除。合同解除的条件由法律直接加以规定者,其解除为法定解除,而当事人以合同形式,约定为一方或双方保留解除权的解除为约定解除。
2、合同的协议解除
合同协议解除的条件,是双方当事人协商一致解除原合同关系。其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同,其主要内容为废弃双方原合同关系,使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。协议解除采取合同方式,因此应具备合同的有效要件,即:当事人具有相应的行为能力;意思表示真实;内容不违反强行法规范和社会公共利益;采取适当的形式。
日常生活中,比较常见的买卖就是房屋、车辆的买卖,虽然买卖行为很常见,但一般购买一些价值比较小的商品,其实双方之间只是订立的口头买卖合同,并非是签订了书面的买卖合同。不过这并不代表双方之间就没有了买卖关系,通常即价值大的商品买卖产生纠纷的话,当事人可以选择恰当的方式来解决,并不一定就一定是向法院起诉。

不同的纠纷有不同的法院行使管辖权,要是提起诉讼的法院没有管辖权的话,那么就不能受理该案件。对于买卖合同纠纷来讲,大家知道管辖地是哪个法院吗?相信很多人都不太清楚,接下来,律师365小编为大家做详细解答。

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开发商违约,怎样解除合同才有效?

(一)买卖合同纠纷案件确定管辖的一般规范

案例简析

2014年2月25日,焦某与金汉公司签订《房屋买卖合同》,约定焦某于合同签订60内支付全部购房款,逾期超过60日后,出卖人有权解除合同。金汉公司于2014年6月26日向焦某发出解除《商品房买卖合同》的通知函,该通知载明:“您应当于2014年4月26日之前支付购买房屋的全部购房款,交款日期及金额以银行到账为准。但金汉公司至今未收到您购房款,由于您未按合同规定的时间付款已经逾期超过60日(截至2014年6月25日)。”

法院查明,焦某已经缴纳购房款,最后一笔款支付期为2014年5月。(详见内蒙古金汉房地产有限公司与焦洋房屋买卖合同纠纷(2015)呼民一终字第307号二审民事判决书)。

根据《民事诉讼法》第24条的规定,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。买卖合同作为一种典型合同,如果发生纠纷,理应适用《民事诉讼法》的该条规定确定管辖,即被告住所地与合同履行地法院均可取得案件的管辖权。

金汉公司以通知的形式解除《商品房买卖合同》的行为有效吗?焦某与金汉公司之间的《商品房买卖合同》是否已经解除?

另外,《民事诉讼法》第25条规定,合同双力当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。所以,如果买卖合同中的双方当事人已经约定有管辖条款的,应当首先按其约定确定管辖法院。

法院观点

(二)买卖合同履行地的确定规范

1、合同有效。

焦某与金汉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务,任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。

对于买卖合同的履行地的确定,《民事诉讼法》并未作出明确的规定,《民诉法意见》第19条规定,购销合同(相当于我们现在所说的买卖合同)的双方当事人在合同中对交货地点有一约定的,以约定的交货地点为合同履行地;没有约定的,依交货方式确定合同履行地:采用送货方式的,以货物送达地为合同履行地;采用自提方式的,以提货地为合同履行地;代为托运或按木材、煤炭送货办法送货的,以货物发运地为合同履行地。购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的,以实际履行地为合同履行地。最高人民法院(1995年7月11日法经〔1995〕206号)《关于购销合同的双方当事人在合同中约定了交货地点,但部分货物没有在约定的交货地点交付,如何确定管辖权问题的复函》明确,此种情况下仍以合同约定的交货地点确定管辖权。

2、本案无合同约定的解除事由。

焦某已如期交纳了购房款,充分履行了合同义务。没有出现合同约定的解除事由。

最高人民法院《关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》(1996年9月12日法发〔1996〕28号)则对购销合同纠纷案件的管辖问题作了专门规定,即:

3、本案无法定解除合同事由。

根据当事人提交的证据及该院查证的事实显示,焦某并未迟延履行主要债务,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项规定:“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;”在此规定下要行使合同解除权必须具备两个条件:当事人一方迟延履行的是主要债务,而不是一些次要的、附属的义务,债务人经催告后在合理期限内仍未履行主要债务。“催告”是债权人向债务人请求给付的意思表示。履行迟延以后,债权人不能马上行使解除权解除合同,还要给债务人一个催告,给债务人一个合理的宽限期要求其履行合同,在合理的宽限期到来时,债务人仍不履行合同,债权人才有权解除合同。两个条件缺一不可。

而本案中金汉公司并未给焦某发出催告,又无视焦某收到《商品房买卖合同》的时间,在焦某收到合同未满60日,且在其所谓的合同签订期满60日即视为逾期,逾期60日后,未经催告及合理的宽限期即直接发出解除合同通知的行为于法无据,因此,金汉公司亦不具备法定的单方解除合同的条件。

(1)当事人在合同中明确约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地;当事人在合同中未约定履行地点的,以约定的交货地点为合同履行地;合同中约定的货物到达地、到站地、验收地、安装调试地等,均不应视为合同履行地。

【www.56.net】怎样解除合同才有效,的法院没有管辖权的话。综上,由于本案双方当事人所签的《商品房买卖合同》没有出现合同约定的解除事由或法定的解除事由,则金汉公司不得擅自单方解除合同。故其解除《商品房买卖合同》的通知行为无效。

(2)当事人在合同中明确约定了履行地点或交货地点,但在实际履行中以书面方式或双方当事人一致认可的其他方式变更约定的,以变更后的约定确定合同履行地。当事人未以上述方式变更原约定的,或者变更原合同而未涉及履行地问题的,仍以原合同的约定确定履行地。

法律小贴士

1、一方迟延履行主要合同义务,如未付首付款、不予办理产权转移手续等,守约方应当先发出通知催告对方继续履行,通知以用EMS邮寄为宜,并在快递面单上写明文件内容即:解除合同通知。并保留快递单回执,留作证据。

2、一方违约在先,符合约定解除条件,守约方应当通知违约方。通知到达对方时合同即解除。若无法证明已经通知违约方,可能合同继续有效,有己方违约的风险。

(3)当事人在合同中对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的,或者虽有约定但未实际交付货物的,且双方当事人住所地均不在合同约定的履行地,以及口头购销合同纠纷案件,均不依履行地确定案件管辖。该规定还明确,最高人民法院以前有关购销合同履行地的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准。

法律法规

结合以上最高人民法院的有关司法解释规定的演变过程,对买卖合同纠纷案件的管辖,应当以1996年9月12日法发〔1996〕28号司法解释的规定确定。在实践中应当引起注意的是,在确定买卖合同纠纷案件的管辖法院时所讲的合同履行地,主要是买卖合同的标的物交付义务的履行地点,是诉讼法意义上的合同履行地,而与《合同法》中所规定的合同履行地并不完全相同,后者不仅包括标的物交付义务的履行地,还包括价款支付义务的履行地等。

1、《中华人民共和国合同法》

第六十九条 【不安抗辩权的行使】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。

第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条 【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第九十七条 【解除的效力】合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零八条 【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

根据上文的介绍,我们知道买卖合同纠纷的管辖地应该是被告住所地或者合同履行地人民法院,这是由《民事诉讼法》明确规定的。因此实践中,当事人可以向被告住所地或者合同履行地的人民法院提起诉讼。要是在这方面遇到了什么问题的话,可以直接来电咨询我们律师365的在线律师。

2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》

第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

延伸阅读:

买卖合同的诉讼时效是多久

买卖合同纠纷,要如何提起诉讼?

买卖合同中债务纠纷案件如何举证

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